【摘取 要】从房价收益比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率、房地产企业的财务状况指标、房地产开发投资资金来源、城市居民消费价格指数与房屋价格指数比等多个泡沫指标较为来看：广州房地产市场在1998—2004年整体运营稳定，但是，个别年份不存在泡沫威胁，经常出现投资短路、商品房积压等现象。而强化房地产信贷和土地出让监控、创建房地产信息公布机制、提升房地产市场准入门槛将是减轻积压房，诱导房地产市场收缩的有效地手段。　　【关键词】房地产泡沫；测度；指标；现代科学研究 毕业论文网 http://www.lw54.com 　　1998年，我国开始中止福利分房，展开个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入较慢发展期，投资增幅较小，房地产价格也随之持续下跌，房地产市场否不存在泡沫的争辩也由此产生。

事实上，我国房地产在一定程度上不存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现出显著的区域化特征，有些城市的房地产短路(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地产市场不景气，所以，整个房地产市场泡沫究竟有多大，目前，还没一个精确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市，不仅经济发展回头在全国的前茅，房地产市场也获得突飞猛进的发展。2005年，广州房地产开发投资已超过488．86亿元，占到社会固定资产投资的38．2％(2006年广州市经济和社会发展公报)。但房价的大大下跌，也引发了人们对广州房地产市场的注目。

本文以广州房地产市场为事例，挑选房价收益比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。　　 　　　一、房地产泡沫与房地产泡沫测度 　　 　　房地产泡沫是指房地产实际价格相当严重瓦解理论价值的现象。泡沫的不存在是相对于房地产的理论价值来说的。

对于引起房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的短路投资和消费者的投机预期构成投机市场需求导致，二是银行金融资金的反对(李维哲、曲波，2002)。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是必要测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过较为理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(Peter Englund，1998；John M．Quigley，2001)。另一个是利用指标法间接项目管理，即通过指标较为，辨别房地产市场否不存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种较为科学缜密，但容易操作者，第二种较为更容易操作者，但过于缜密。

鉴于目前房地产市场发展过于成熟期平稳，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的取得也艰难，必要测度法在实际操作中较难，我们偏向于自由选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为事例，展开指标法测度研究。

　　 　　二、广州房地产泡沫现代科学研究 　　 　　本文主要自由选择房价收益比、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标，来评价广州房地产市场否不存在泡沫及泡沫程度。　　 　　1．房价收益比指标分析 　　房价收益比一般用整套住房价格与居民户年均农村居民收益的比值来回应，用来测度居民的购房能力。比值越高，居民的缴纳能力就越较低，比值持续上升，房地产市场不存在泡沫的可能性就越大。从1998—2004年人均农村居民收益的增长率与房价增长率的较为可以显现出，人均农村居民收益基本上是于是以快速增长，房价基本上是负增长，除了2002年，房价增长率低于居民农村居民收益增长率外。

按国际标准，房价增长率倒数三年多达10％，可被指出不存在经济泡沫或有此苗头。据此，可初步判断广州市不不存在房地产泡沫。

房价收益比虽然从1998年的12．97开始仍然上升，目前保持在9倍左右。但是，整体上说道房价收益比还是偏高，不仅远高于西方发达国家的3～6倍，而且也低于发展中国家的6～8倍水平，不存在一定的威胁，同时，也导致商品房积压空置。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　 　　2．房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析 　　房地产开发投资增长速度与GDP增长速度指标主要取决于房地产行业的比较扩展程度，指标过低解释房地产业的相对高度发展。1998—2004年，广州市房地产开发投资增幅并不大，除1998、2000年超过17．28％和20．17外，其他各年基本保持在10％以下，2003年甚至经常出现了负增长，仅有为－1．6％，房地产投资的增长速度近高于同期全国房地产投资额年均增长率20％的水平(根据《中国统计资料年鉴1998—2004》涉及数据测算)。

而同期的广州市GDP的增长速度皆以两位数快速增长，基本保持在15％左右，GDP的增长速度除1998、2000年外显著低于房地产投资的增幅。解释广州的房地产市场投资没经常出现短路现象，房地产市场投资较为理性，这表明了政府的宏观调控政策较为有效地。　3．商品房空置率指标分析 　　商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值回应，体现当前商品房供需状态，取决于房地产投资否与社会有效地市场需求相适应。

比例越高，房地产泡沫风险越大。一般来说，空置率在20％以上为相当严重积压区，在10％～20％之间为空置危险区，5％～10％为合理区，5％以下为空置严重不足区。广州房地产空置面积在1998年仅为267万平方米、1999、2000、2001、2002四年持续走高，2003年超过最低空置量722．01万平方米，2004年不受政府调控固定资产政策影响，空置量有所上升，但仍有646．9万平方米，相等于年新的完工面积的64％，空置数量难以置信。广州商品房的空置率也很高，除1998年空置率为13．38％，在空置危险性区内外，其他各年的住房空置率低于商品房空置率20％，2000年的空置率曾超过24．19％，商品房供给小于市场需求，空置存量较小，经常出现较小积压现象。

经常出现这一状况主要有两方面原因：一是虽然构建住房货币化改革，但是，广州居民的自有住房比例低，购房者购房热情不低。二是开发商过度研发，房屋供过于求，经常出现大量商品房销不过来，因而闲置。毕业论文网 http://www.lw54.。

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